ガイドラインは、原状回復にかかるトラブルの未然防止策として、入退去の物件の確認等のあり方、契約締結時の契約条件の開示のあり方について具体的に示しています。

1.物件の確認の徹底

ガイドラインでは、原状回復をめぐるトラブルを未然防止のために、「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」等を作成することにより、部位ごとの損耗の状況や原状回復の内容について当事者が立会いのうえ十分に確認することが必要であることを提言しています。（平面図に損耗箇所を記載したり、写真を撮るなどのビジュアルな手段を併せて活用することも重要）

2.現状回復に関する契約条件等の開示等について

賃貸借における原状回復に関する契約条件等の開示については、特に法的な規制がなされていませんが、原状回復にかかる費用等については、賃貸借契約締結の重要な判断材料となることから、ガイドラインでは、トラブルの未然防止策として、賃貸借契約当初の問題としてとらえる必要性を提言しています。

具体的には、以下の事項について考えが示されています。

1. 賃貸借契約書の内容は、賃貸人・賃借人双方の十分な認識のもとで、合意したものでなければならない。特に、トラブル予防の観点から、賃貸人は、賃借人に対して明け渡しの際の原状回復の内容等を契約前に開示し、賃借人の十分な認識を得たうえで、双方の合意によって契約事項として取り決める必要がある。

2. 宅地建物取引業者が賃貸借を媒介・代理するとき、当該業者は、重要事項説明における「解約時の敷金等の精算に関する事項」には、原状回復にかかる事項が含まれるものであることを認識しておく必要がある。 さらに、賃貸借契約書の作成に際し、原状回復の内容等について、標準契約書や本ガイドライン等を参考にしてその作成を行い、そのうえで、媒介・代理をする宅地建物取引業者は、重要事項及び契約事項として契約当事者に十分説明することが望まれる。

契約自由の原則から、賃貸借契約の特約で、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能であるが、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕義務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、下の用件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。
　したがって、仮に原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書面に定めたうえで、賃借人の十分な認識と了解を持って契約することが必要である。

また、金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、賃借人が義務負担の意思表示をしているとの事実を支えるものとして、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものであると考えられる。

【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】